부부공동명의 종부세, 2028년부터 다주택자 취급받습니다

절세하려고 부부 공동명의로 집을 등기하신 분들, 잘하셨다고 생각하고 계실 겁니다.

그런데 2028년부터는 그 공동명의 한 채가 종합부동산세 계산에서 다주택자와 같은 취급을 받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요.

오늘은 부부공동명의 1주택자의 종부세가 어떻게 달라지는지 정리해드립니다.

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그동안 공동명의는 절세의 정석이었습니다

부부가 집 한 채를 절반씩 나눠 등기하는 공동명의는 오랫동안 종부세를 줄이는 가장 보편적인 방법으로 통했습니다. 원리는 간단합니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 인별 과세가 원칙입니다. 즉 집을 각각 얼마씩 소유했는지를 기준으로 개인별로 세금을 매깁니다.

부부가 지분을 나눠 가지면 각자 별도로 기본공제를 받을 수 있고, 과세표준도 두 사람에게 분산되어 높은 누진세율 구간에 덜 걸리게 됩니다. 이 구조 덕분에 같은 집이라도 단독명의보다 공동명의가 세금을 덜 내는 경우가 많았습니다.

그런데 지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 이 계산법의 전제를 바꿔놓았습니다. 정부는 종부세와 양도소득세를 판단하는 기준을 "몇 채를 가졌느냐"에서 "얼마짜리 집을 보유했고 실제로 거주하느냐"로 옮기겠다고 밝혔습니다. 실거주하는 1주택자는 더 보호하되, 집을 가지고 있어도 실제로 살지 않으면 혜택을 줄이는 방향입니다. 이 방향 전환이 공동명의에도 예상치 못한 영향을 주게 됐습니다.

공정시장가액비율이 핵심입니다

종부세를 계산할 때는 공시가격에서 기본공제 금액을 뺀 뒤, 여기에 공정시장가액비율이라는 비율을 곱해 실제 과세표준을 정합니다. 이 비율이 높을수록 세금이 늘어납니다.

현재 이 비율은 법정 범위(60에서 100퍼센트) 가운데 하한선인 60퍼센트로 적용되고 있습니다. 그런데 정부는 2027년부터 이를 일괄 70퍼센트로 올리고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에게 80퍼센트를 적용하기로 했습니다.

여기서 문제가 생깁니다. 부부 공동명의로 집 한 채를 나눠 가진 경우, 종부세법상으로는 2명의 소유자로 간주됩니다. 법에서 정한 1세대 1주택자는 한 사람이 온전히 한 채를 소유한 경우를 말하기 때문에, 부부가 지분을 나눠 가진 1주택은 이 요건을 충족하지 못합니다. 정부 관계자도 "1주택 부부공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 80퍼센트 적용이 맞다"고 확인했습니다. 결과적으로 공동명의 1주택자는 2028년부터 3주택 이상 다주택자와 똑같은 80퍼센트 비율을 적용받게 됩니다.

 

실제로 세금이 얼마나 늘어날까요

부동산 업계가 실제 사례로 계산한 시뮬레이션을 보면 체감이 확실해집니다. 서울 반포자이 전용 84제곱미터를 공동명의로 보유한 경우를 기준으로 한 분석에 따르면, 보유세는 2026년 1171만원에서 실거주할 경우 2027년 1744만원으로 늘어납니다. 1년 만에 573만원, 48.9퍼센트 증가하는 수준입니다.

구분	2026년 보유세	2027년 보유세	증가율
공동명의(실거주)	1171만원	1744만원	48.9%
공동명의(비거주)	1171만원	2183만원	86.4%

같은 지분 구조를 유지해도 실거주 여부에 따라 증가폭이 확연히 달라집니다. 같은 주택이라도 거주하지 않는 공동명의자의 보유세는 2027년 2183만원으로, 올해보다 1012만원, 86.4퍼센트나 급증하는 것으로 계산됐습니다. 이 개편이 단순히 공동명의를 불리하게 만드는 것이 아니라, "명의 형태와 무관하게 실거주하지 않으면 세금이 더 크게 오른다"는 방향으로 설계돼 있다는 점을 보여주는 사례입니다.

다만 부부공동명의 1주택자는 개편 이후에도 현행처럼 두 가지 과세 방식 가운데 하나를 선택할 수 있는 것으로 안내되고 있습니다. 조정대상지역에 주택을 보유한 경우 공정시장가액비율 80퍼센트가 기본 적용되지만, 1가구 1주택자 특례를 신청하면 70퍼센트로 낮출 수 있습니다. 조정대상지역이 아닌 곳이라면 특례를 신청하지 않아도 70퍼센트가 적용됩니다. 공동명의 주택을 보유하고 계시다면 이 특례 신청 여부를 반드시 챙기셔야 합니다.

초고가 주택에서는 오히려 역전될 수 있습니다

여기서 끝이 아닙니다. 개편안에는 장기거주 세액공제에 새로운 한도가 신설되는 내용도 함께 담겼습니다. 2028년부터 이 공제에 600만원의 한도가 생기면서, 특정 가격대에서는 오히려 공동명의가 단독명의보다 유리해지는 역전 현상이 나타날 수 있다는 분석이 나옵니다.

시뮬레이션 결과에 따르면 2028년 기준 공시가격 19억 2천만원 이하이거나 32억원을 초과하는 주택은, 공동명의가 오히려 1세대 1주택자 특례를 적용받는 것보다 세 부담이 적은 것으로 나타났습니다. 세액공제 한도가 신설되면서 초고가 주택에서는 공동명의의 세금 부담이 오히려 훨씬 적어진다는 분석도 있습니다. 즉 손해를 보는 구간과 유리해지는 구간이 가격대별로 갈리는 복잡한 구조가 됐습니다.

참고로 2025년 기준 전체 종부세 납부 인원은 48만 1479명이며, 서울 내 공시가격 14억 초과 22억 이하 아파트 비율이 9.5퍼센트에 달한다는 점을 고려하면, 이번 개편의 영향권에 드는 가구가 적지 않을 것으로 보입니다.

한 세무 전문가는 "부부가 각각 주택 한 채씩 온전히 갖고 있으면 각각 1주택자로 세금을 내지만, 2채를 50퍼센트씩 갖고 있으면 각각 2주택을 갖고 있는 것으로 계산된다"고 설명합니다. 명의를 어떻게 나누느냐에 따라 결과가 크게 갈릴 수 있다는 뜻입니다. 다만 취득 당시의 세제상 유불리를 고려해 이미 정해진 명의 구조를 뒤늦게 바꾸는 것은 취득세, 증여세 같은 추가 비용이 발생할 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

지금 확인해야 할 것들

첫째, 우리 집이 공동명의인지, 명의 비율이 어떻게 되는지 확인하세요. 등기부등본에서 지분율을 바로 확인할 수 있습니다.

둘째, 실제 그 집에 거주하고 있는지 점검하세요. 실거주 여부에 따라 세 부담 증가폭이 최대 두 배 가까이 차이 날 수 있습니다.

셋째, 우리 집 공시가격이 19억 2천만원 이하인지, 32억원을 초과하는지 확인하세요. 이 구간에 해당하면 오히려 공동명의가 유리할 수 있어, 무조건 명의를 바꿀 필요는 없습니다.

넷째, 1가구 1주택자 특례 신청 조건과 절차를 확인하세요. 신청 여부에 따라 공정시장가액비율이 70퍼센트와 80퍼센트로 갈립니다.

이번 개편안은 아직 국회 심의 전 정부안입니다. 8월 입법예고와 9월 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출되며, 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 가능성이 있습니다. 지금 단계에서는 "이렇게 확정됐다"가 아니라 "이 방향으로 논의되고 있다"는 신호로 받아들이시고, 명의 변경처럼 되돌리기 어려운 결정은 국회 논의 상황을 좀 더 지켜보신 뒤 신중하게 판단하시길 권합니다.

▶ 국세청 종합부동산세 안내 바로가기

자주 묻는 질문

Q1. 지금 공동명의를 단독명의로 바꾸면 유리해지나요?
무조건 유리한 것은 아닙니다. 공시가격 구간에 따라 오히려 공동명의가 유리할 수 있고, 명의 변경 자체에 증여세나 취득세 같은 별도 비용이 발생할 수 있어 세무 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 안전합니다.

Q2. 1가구 1주택자 특례는 어떻게 신청하나요?
국세청 홈택스나 관할 세무서를 통해 신청하는 것으로 안내되고 있으며, 정확한 신청 절차와 기한은 국세청 공식 안내를 확인하셔야 합니다.

Q3. 이 개편이 재산세에도 적용되나요?
재산세는 인별 과세가 아니라 물건별 과세 방식이라 이번 종부세 개편의 영향을 직접 받지 않습니다. 다만 재산세는 종부세와 별개로 매년 부과됩니다.

Q4. 다주택자는 이번 개편으로 어떻게 되나요?
2028년부터 1세대 1주택자를 제외한 모든 소유자에게 공정시장가액비율 80퍼센트가 적용되므로, 기존 다주택자도 동일한 비율을 적용받습니다. 다만 다주택자는 이미 이보다 높은 세율 구조에 있는 경우가 많아 상대적 영향은 다를 수 있습니다.

Q5. 이 내용이 확정되기 전에 명의를 정리해야 하나요?
아직 국회 심의 전 단계이므로 서둘러 결정하기보다, 본인 주택의 공시가격 구간과 거주 계획을 먼저 계산해보시고 법안이 구체화되는 시점에 맞춰 판단하시는 것을 권합니다.

체크리스트

• ☐ 등기부등본으로 공동명의 지분율 확인하기
• ☐ 현재 실제 거주 중인지 확인하기
• ☐ 공시가격이 19억 2천만원 이하 또는 32억원 초과 구간인지 확인하기
• ☐ 1가구 1주택자 특례 신청 조건 확인하기
• ☐ 명의 변경 시 발생하는 세금(증여세, 취득세) 미리 계산해보기
• ☐ 9월 정기국회 심의 결과 확인할 시점 정해두기

공동명의는 여전히 유효한 절세 수단일 수 있지만, "무조건 공동명의가 유리하다"는 공식은 이제 깨졌습니다. 우리 집의 명의 구조와 공시가격 구간, 실거주 여부를 함께 놓고 다시 계산해봐야 하는 시점입니다.

이 글은 세제개편안 발표 시점을 기준으로 정리했으며, 향후 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 세금 계산과 명의 변경 여부는 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.

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