다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화

다주택자라면 이번 세제개편안이 온통 세금 인상 소식뿐이라고 느끼셨을 겁니다.

그런데 그 개편안 안에 다주택자를 위한 한시적인 세금 완화 조항도 함께 들어있다는 사실, 알고 계셨나요.

오늘은 2027년부터 2028년까지 적용되는 다주택자 양도세 중과 완화 내용을 정리해드립니다.

---

세금은 올리면서 왜 퇴로를 열어줄까요

지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안의 방향은 명확했습니다. 실거주하는 1주택자는 보호하고, 다주택자에게는 세 부담을 강화하는 쪽으로 종합부동산세 구조를 손보겠다는 것입니다. 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 모든 주택 소유자에게 공정시장가액비율 80퍼센트가 적용되어, 다주택자의 종부세 부담이 커지게 됩니다.

그런데 정부는 이 강화 조치와 동시에 다주택자가 조정대상지역 주택을 처분할 수 있는 창구도 함께 마련했습니다. 종부세는 계속 늘어나는데 팔고 싶어도 양도세 중과 때문에 처분을 미뤄왔던 다주택자에게, 팔 수 있는 기회를 한시적으로 열어주겠다는 취지입니다. 재정경제부는 이를 두고 "종부세가 강화되는 대신 매도할 수 있는 퇴로를 마련한 조치"라고 설명하고 있습니다.

지금은 중과가 이미 재개된 상태입니다

먼저 현재 상황을 짚어보겠습니다. 조정대상지역 안의 주택을 다주택자가 양도할 경우, 올해 5월 10일부터 양도세 중과세가 다시 적용되고 있습니다. 기본세율(6퍼센트에서 45퍼센트)에 2주택자는 20퍼센트포인트, 3주택 이상 보유자는 30퍼센트포인트가 더해집니다. 지방소득세를 더하면 최고세율이 2주택자 65퍼센트, 3주택 이상 보유자는 75퍼센트에 이릅니다.

이렇게 높은 세율 때문에 그동안 다주택자들은 집을 팔기보다 계속 보유하는 쪽을 택하는 경우가 많았습니다. 시장에 매물이 잘 나오지 않는 이유 중 하나로 지목되는 대목입니다.

2027년과 2028년, 중과세율이 대폭 낮아집니다

개편안은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택에 한해, 2027년과 2028년 두 해 동안 중과세율을 한시적으로 낮춥니다. 중과를 완전히 없애는 것이 아니라 단계적으로 낮추면서 조기 매도를 유도하는 구조입니다.

양도 시점	2주택자 가산율	3주택 이상 가산율	최고세율(2주택/3주택 이상)
현재(5월 10일부터)	+20%p	+30%p	65% / 75%
2027년 양도분	+5%p	+10%p	50% / 55%
2028년 양도분	+10%p	+15%p	55% / 60%
2029년 이후	+20%p(원상복귀)	+30%p(원상복귀)	65% / 75%

표를 보시면 2027년이 가장 낮은 세율 구간이라는 것을 알 수 있습니다. 2028년에는 가산율이 다시 조금 올라가고, 2029년부터는 완화 조치가 종료되어 지금과 같은 수준(20퍼센트포인트, 30퍼센트포인트)으로 되돌아갑니다. 매각 시기가 늦어질수록 세 부담이 커지도록 설계해, 다주택자의 조기 매도를 유도하려는 정부의 의도가 분명하게 드러납니다.

여기서 놓치면 안 되는 부분이 있습니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 즉 중과세율만 낮아질 뿐, 오래 보유했다고 해서 별도의 공제를 추가로 받을 수 있는 것은 아닙니다.

실제로 세금이 얼마나 줄어드는지 계산해보면

재정경제부가 제시한 예시를 보면 체감이 확실해집니다. 2주택자가 조정대상지역 주택을 매각해 양도차익 5억원을 얻은 경우를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

구분	예상 양도세
현행 중과세 적용	약 2억 7,000만원
2027년 매도 시(완화 적용)	약 2억원
2028년 매도 시(완화 적용)	약 2억 2,000만원

같은 양도차익인데도 2027년에 매도하면 지금보다 약 7,000만원의 세금을 아낄 수 있다는 계산입니다. 물론 이는 재경부가 제시한 예시일 뿐이고, 실제 세액은 보유기간, 다른 소득과의 합산 여부, 지방소득세 등에 따라 달라질 수 있으니 본인 상황에 맞는 정확한 금액은 세무 전문가나 홈택스 모의계산을 통해 확인하셔야 합니다.

이미 낸 세금도 완화 대상에 포함됩니다

한 가지 중요한 안내가 있습니다. 정부 문답자료에 따르면, 올해 5월 10일 이후 중과세율로 이미 양도세를 낸 거래도 완화 대상에 포함됩니다. 즉 올해 중과세를 적용받아 세금을 낸 경우에도, 내년 예정신고나 확정신고 과정에서 완화된 세율을 적용받을 수 있도록 하는 것으로 설명되고 있습니다.

다만 이 부분은 아직 후속 법령과 국세청의 구체적인 안내가 필요한 영역입니다. 올해 상반기에 조정대상지역 주택을 중과세율로 처분하셨다면, 나중에 환급이나 경정 절차가 어떻게 진행되는지 국세청 공식 안내가 나오는 시점에 다시 확인해보시기 바랍니다.

함께 바뀌는 것들, 놓치지 마세요

다주택자 관련 조항에는 완화뿐 아니라 정비되는 내용도 함께 담겼습니다.

일시적 2주택 특례의 종전주택 처분기한이 짧아집니다. 조정대상지역 안에서 새 주택을 취득한 경우, 기존에는 종전 주택을 3년 안에 처분하면 됐지만 앞으로는 2년으로 줄어듭니다. 다만 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우에는 종전 3년 규정이 그대로 적용되므로, 계약일과 계약금 지급 내역을 증빙해두시는 것이 중요합니다.

임대의무기간이 끝나 자동으로 등록말소된 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대는 단계적으로 폐지됩니다. 그동안 실거주와 무관하게 유지되던 이 혜택이 정비 대상에 오른 것입니다.

지금 매도해야 할까요

완화 구간이 2027년에 가장 유리하다는 점만 보면 "지금 급하게 팔 필요는 없다"고 생각하실 수 있습니다. 다만 이 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안입니다. 8월 입법예고와 9월 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출되며, 국회 논의 과정에서 완화 폭이나 시기가 조정될 가능성이 있습니다.

또한 종부세 강화 조치는 완화 조치와 별개로 진행됩니다. 양도세가 줄어드는 시점을 기다리는 동안 종부세 부담이 계속 커진다는 점도 함께 고려하셔야 합니다. 매도 시점을 결정하실 때는 양도세 절감액과 그 사이 부담해야 할 종부세, 그리고 시장 상황을 종합적으로 따져보셔야 합니다.

▶ 국세청 양도소득세 안내 바로가기

자주 묻는 질문

Q1. 비조정대상지역 주택도 이 완화 대상인가요?
이번 완화는 조정대상지역 주택에 적용되는 중과세율을 낮추는 조치입니다. 비조정대상지역은 원래부터 중과세율이 적용되지 않으므로 이번 완화와는 무관합니다.

Q2. 2029년 이후에는 다시 지금처럼 세금이 오르나요?
현재 발표된 내용대로라면 2029년부터는 완화 조치가 종료되고 기존 중과세율(20%포인트, 30%포인트)로 돌아갑니다. 다만 이는 정부안이므로 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

Q3. 이미 올해 중과세를 낸 경우 환급 신청을 따로 해야 하나요?
구체적인 환급·경정 절차는 아직 후속 법령과 국세청 안내를 기다려야 하는 상황입니다. 확정되면 국세청 공식 채널을 통해 절차가 안내될 것으로 보입니다.

Q4. 1세대 1주택자도 이 완화 대상에 포함되나요?
아닙니다. 이 완화는 다주택자(2주택 이상)에게 적용되는 중과세율을 낮추는 조치입니다. 1세대 1주택자는 별도의 장기거주소득공제 개편 대상입니다.

Q5. 상속으로 다주택자가 된 경우도 중과 대상인가요?
상속주택은 주택 수 계산이나 중과 적용에 별도 규정이 있는 경우가 많습니다. 개별 상황에 따라 다르므로 세무 전문가와 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

체크리스트

• ☐ 보유 중인 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인했는지
• ☐ 2년 이상 보유 요건을 충족하는지 확인했는지
• ☐ 올해 5월 10일 이후 중과세율로 이미 양도한 이력이 있는지
• ☐ 일시적 2주택이라면 계약일과 계약금 지급 증빙을 보관했는지
• ☐ 2027년과 2028년 가운데 매도 시점을 언제로 할지 계산해봤는지
• ☐ 그 사이 부담할 종부세까지 함께 고려했는지
• ☐ 국회 심의 결과를 확인할 시점을 정해뒀는지

이번 완화 조치의 핵심은 명확합니다. 다주택자에게 세 부담이 가장 낮은 시점은 2027년이고, 미룰수록 세금이 다시 커지도록 설계돼 있습니다. 다만 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이라는 점을 감안해, 매도 계획이 있으시다면 국회 심의 상황을 지켜보시며 시점을 조율하시길 권합니다.

이 글은 세제개편안 발표 시점을 기준으로 정리했으며, 향후 국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 세금 계산과 매도 시점 결정은 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.

함께 보면 좋은 글: 부부공동명의 종부세, 2028년부터 다주택자 취급받습니다 · 양도세 장기보유특별공제 개편, 20년 보유해도 안 살았으면 공제 반토막