어제 확정된 종부세 개편, 1주택자 20억까지 비과세 — 나는 해당될까

어제 정부가 종합부동산세를 통째로 바꾸는 개편안을 발표했다는 사실, 알고 계셨나요.

1주택자라면 시가 20억원까지는 아예 종부세를 안 낼 수도 있다는 이야기, 처음 들으셨을 겁니다.

오늘은 8월 3일 확정 발표된 종부세 개편안이 우리 집에 어떤 영향을 주는지 알려드립니다.

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종부세 기준이 통째로 바뀝니다

재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 확정 발표했습니다. 이번 개편의 핵심은 종합부동산세 부과 기준을 그동안 써온 보유 주택 수 대신 주택 가액 중심으로 바꾸는 것입니다. 지금까지는 1주택자냐 다주택자냐로 세율이 크게 갈렸다면, 앞으로는 실제로 그 집에 거주하는지, 집값이 얼마인지가 더 중요한 기준이 됩니다.

구체적으로는 거주용 1주택의 기본공제를 현재 공시가격 12억원에서 14억원으로 올립니다. 시가로 환산하면 약 20억원 수준까지는 종부세 과세 대상에서 아예 제외되는 셈입니다. 반대로 실거주하지 않는 1주택은 기본공제가 오히려 12억원에서 9억원으로 낮아져 세 부담이 늘어납니다. 보유보다 거주를 우대하겠다는 정부의 방향이 명확하게 드러난 개편입니다.

 

우리 집은 늘어날까, 줄어들까

시가 30억원 이하의 거주 1주택자는 현행보다 종부세 부담이 대체로 줄어듭니다. 예를 들어 60세이면서 10년 동안 거주한 1주택자가 시가 20억원 주택을 갖고 있다면, 종부세가 현행 27만6000원에서 2028년 10만8000원으로 줄어듭니다. 시가 25억원 주택은 46만1000원에서 32만3000원으로, 30억원 주택은 91만원에서 76만원으로 낮아집니다.

반대로 세 부담은 시가 35억원부터 다시 늘어나기 시작합니다. 35억원 주택의 종부세는 191만8000원에서 212만4000원으로 늘고, 50억원 주택은 1134만7000원에서 1698만5000원까지 오릅니다. 고가주택일수록, 그리고 거주 기간과 연령 공제를 채우지 못할수록 부담 증가 폭이 커지는 구조입니다.

시행 시기와 놓치기 쉬운 부분

이번 개편은 바로 다음 달부터 적용되는 것이 아니라 유예기간을 거쳐 단계적으로 시행됩니다. 종합부동산세는 2028년부터, 양도소득세는 2029년부터 거주 중심 체계로 전면 전환됩니다. 공정시장가액비율도 1주택자 기준 현행 60퍼센트에서 2027년 70퍼센트로 오르고, 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년까지 80퍼센트로 단계적으로 인상됩니다.

특히 눈여겨보실 부분은 60세 이상 고령자에게 적용되는 연령공제는 그대로 유지된다는 점입니다. 다만 보유기간에 따른 공제는 2027년에 절반 수준으로 축소된 뒤 2028년부터 아예 폐지되고, 대신 거주기간 공제로 완전히 전환됩니다. 즉 오래 갖고만 있던 집보다 오래 실제로 살아온 집이 유리해지는 방향입니다. 세액공제 한도도 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 제한이 생기니, 고가주택을 오래 보유하신 분들은 이 부분도 미리 확인해보셔야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 지금 당장 종부세가 줄어드나요?
아니요, 유예기간을 거쳐 2027년부터 단계적으로 적용되며 전면 시행은 2028년입니다.

Q2. 다주택자는 어떻게 되나요?
다주택자의 기본공제는 현행 9억원에서 4억원으로 축소되고, 전체 주택 가액 중 거주 주택 비중에 따라 최대 5억원이 추가되는 방식으로 바뀌어 전반적으로 세 부담이 늘어날 가능성이 큽니다.

Q3. 실거주 여부는 어떻게 확인하나요?
전입신고와 실제 거주 기간을 기준으로 판단하며, 구체적인 확인 방식은 시행령을 통해 마련될 예정입니다.

Q4. 양도세도 함께 바뀌나요?
네, 장기보유특별공제가 보유 중심에서 거주 중심으로 바뀌며 2029년부터 전면 전환됩니다.

체크리스트

• ☐ 현재 보유 주택의 시가와 공시가격 확인하기
• ☐ 실거주 여부와 거주 기간 정리해두기
• ☐ 60세 이상이라면 연령공제 유지 여부 확인하기
• ☐ 다주택자라면 2027년 이후 세 부담 변화 미리 계산해보기
• ☐ 시행 시기(2027년, 2028년) 구분해서 계획 세우기

이 글은 투자 권유 목적이 아니며, 세금 관련 최종 판단과 신고는 세무 전문가와 상담하시길 권해드립니다.

보유가 아니라 거주가 기준이 되는 시대로 바뀌고 있습니다. 오래 살아온 집이 있으시다면, 이번 개편이 오히려 기회가 될 수 있습니다.

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