금리 올렸는데 서울 집값 75주 연속 상승, 왜일까요

어제 기준금리가 3년 6개월 만에 올랐다는 소식, 앞서 전해드렸습니다.

그런데 같은 날 발표된 또 다른 통계를 보면, 서울 아파트값은 여전히 오르고 있었습니다.

금리를 올렸는데도 왜 집값은 안 잡히는지, 지금 상황을 정리해드립니다.

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서울 아파트값, 75주째 연속 상승 중입니다

한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매가격지수는 전주와 같은 0.30퍼센트 상승률을 기록했습니다. 이로써 서울 아파트값은 75주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 전세가격지수도 0.31퍼센트 올라 상승폭이 소폭 커졌습니다.

더 놀라운 것은 2025년 한 해 동안의 상승률입니다. 서울 아파트값은 2025년 한 해 누적 8.98퍼센트 상승했는데, 이는 부동산 시장이 과열됐던 2018년의 8.03퍼센트를 넘어선 수치이자, 2013년 한국부동산원이 공식 통계를 작성하기 시작한 이후 사실상 최대 폭입니다.

서울 아파트 매매가격 최장기 상승 기록은 문재인 정부 시절인 85주 연속(2020년 6월부터 2022년 1월까지)입니다. 지금의 75주 연속 상승세가 이 기록에 근접하고 있다는 점에서, 시장에서는 상황을 심상치 않게 보고 있습니다.

 

정부 규제에도 왜 안 잡힐까요

정부는 지난 6월 29일 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 새로 지정하고, 토지거래허가구역으로도 묶었습니다. 규제 효력은 7월 1일부터 시작됐습니다.

하지만 규제 발표 이후에도 상승세는 꺾이지 않았습니다. 동탄은 여전히 1퍼센트 넘는 강세를 이어갔고, 구리와 기흥은 오히려 전주 대비 상승폭이 확대되기도 했습니다. 수원 영통구는 지난해 이미 규제지역으로 묶였는데도 이번 조사에서 1퍼센트가 넘는 급등을 기록했습니다. 규제로 한 지역을 누르면 인접 지역으로 수요가 옮겨가는 이른바 풍선효과가 반복되고 있는 모습입니다.

전문가들은 지금의 상승세를 금리보다 공급 부족이 더 크게 작용하는 국면으로 보고 있습니다. 신축 아파트에 대한 선호가 강해지면서, 준공 5년 이내 신축 단지는 분양가 대비 매매가가 50퍼센트 이상 프리미엄이 붙어 거래되는 사례도 나오고 있습니다. 공급이 시장 수요를 따라가지 못하는 한, 금리 인상만으로 상승세를 잡기는 쉽지 않다는 분석입니다.

정치권 공방도 뜨겁습니다

오세훈 서울시장은 7월 15일 공개한 영상에서, 현 정부 출범 이후 1년간 서울 아파트 매매가격이 13.1퍼센트, 전세가격이 6.3퍼센트, 월세가격이 7.4퍼센트 올랐다고 지적했습니다. 규제 중심 정책이 오히려 집값과 전월세 불안을 키웠다는 주장입니다.

특히 오 시장은 1주택자 종합부동산세 대상자가 지난해 12만 명에서 올해 16만 명으로 늘었고, 한강벨트 1주택자는 3만3천 명에서 5만7천 명으로 늘었다는 점을 짚었습니다. 투기를 잡기 위한 세금이 실거주 목적의 중산층 1주택자에게까지 영향을 주고 있다는 지적입니다.

이런 상황 속에서 정부는 7월 23일 대통령 주재로 공급, 금융, 세제를 아우르는 부동산 정책 대토론회를 개최할 예정입니다. 보유세 등 세제 개편 논의도 테이블에 오를 것으로 알려져 있어, 향후 정책 방향에 따라 시장 흐름이 달라질 가능성이 있습니다.

'얼죽신' 현상, 왜 이렇게 강할까요

최근 부동산 시장에서 자주 등장하는 표현이 '얼죽신'입니다. 얼어 죽어도 신축이라는 뜻으로, 오래된 아파트보다 준공 5년 이내 신축 아파트를 선호하는 현상을 가리킵니다. 특히 젊은 층을 중심으로 이런 선호가 강하게 나타나면서, 신축 단지의 매매가가 분양가 대비 크게 웃돈이 붙어 거래되는 경우가 늘고 있습니다.

이런 현상이 나타나는 배경에는 재건축, 재개발 사업의 더딘 속도가 있습니다. 새 아파트를 짓는 데 시간이 오래 걸리다 보니, 이미 완공된 신축 단지로 수요가 몰리는 것입니다. 정부가 3기 신도시 조기 공급이나 재건축 규제 완화 카드를 검토하고 있지만, 실제 입주까지 걸리는 시차를 고려하면 당분간 신축 희소성은 쉽게 해소되기 어렵다는 전망이 많습니다.

이런 상황은 실수요자에게 딜레마를 줍니다. 신축을 원하지만 가격이 이미 크게 오른 상태이고, 구축을 선택하자니 향후 재건축까지 오랜 시간을 기다려야 하는 구조이기 때문입니다. 본인의 자금 여력과 거주 계획 기간을 함께 고려해 신축과 구축 중 어느 쪽이 더 합리적인 선택인지 판단해보시는 것이 필요합니다.

이번 금리 인상, 집값에 영향을 줄까요

한국은행이 기준금리를 2.75퍼센트로 올린 것이 이번 상승세를 진정시킬 수 있을지가 관심사입니다. 대출 이자 부담이 커지면 무리한 추격 매수 심리가 다소 가라앉을 가능성은 있습니다. 다만 과거 사례를 보면 금리 인상만으로 집값 상승세가 곧바로 꺾이지 않은 경우도 많았습니다.

특히 지금처럼 공급 부족에 대한 불안 심리가 강한 시장에서는, 금리보다 오히려 '지금 아니면 못 산다'는 조급함이 매수 심리를 더 강하게 자극할 수 있습니다. 반대로 이미 대출을 많이 낀 상태에서 집을 산 분들은 이자 부담이 늘어나는 만큼 실거주 계획을 다시 점검해 보셔야 할 시점입니다.

지금 내 집 마련, 어떻게 접근해야 할까요

실거주 목적으로 집을 고민 중이시라면, 상승세만 보고 조급하게 결정하기보다 본인의 소득과 대출 한도를 먼저 냉정하게 따져보셔야 합니다. 이번 금리 인상으로 대출 이자 부담이 늘어난 만큼, 감당 가능한 월 상환액을 먼저 계산해 보시는 것이 순서입니다.

전세나 월세로 거주 중이신 분이라면, 전세가격지수도 함께 오르고 있다는 점을 주목하셔야 합니다. 매매가와 전세가가 동시에 오르는 상황에서는 재계약 시점의 인상 폭을 미리 대비해두는 것이 필요합니다. 임대차 계약갱신청구권을 활용할 수 있는지, 전세자금대출 한도는 어느 정도인지 미리 확인해 보시길 권합니다.

규제지역으로 새로 지정된 화성 동탄, 용인 기흥, 구리에서 거래를 계획 중이시라면, 토지거래허가구역 규정에 따라 실거주 목적이 아니면 거래 자체가 제한될 수 있으니 사전에 반드시 확인하셔야 합니다.

최근 서울 부동산 시장 흐름

시점	서울 매매가격지수 변동	비고
2025년 한 해	누적 8.98% 상승	2013년 통계 작성 이후 최대
6월 29일	-	동탄·기흥·구리 규제지역 지정
7월 1주(6일 기준)	0.30% 상승	74주 연속 상승
7월 2주(13일 기준)	0.30% 유지	75주 연속 상승
7월 16일	-	기준금리 2.75%로 인상
7월 23일(예정)	-	대통령 주재 부동산 대토론회

서울 집값, 자주 묻는 질문

Q1. 지금 집을 사도 괜찮을까요?
시장 상황만으로 단정하기는 어렵습니다. 실거주 목적이라면 본인의 대출 상환 능력을 먼저 따져보시고, 투자 목적이라면 규제지역 여부와 향후 정책 방향을 함께 고려하시는 것이 안전합니다.

Q2. 토지거래허가구역에서는 아예 거래가 안 되나요?
거래 자체가 금지되는 것은 아니지만, 실거주 목적을 증명해야 하고 일정 기간 실거주 의무가 부여됩니다. 갭투자 형태의 거래는 사실상 제한됩니다.

Q3. 전세가격도 계속 오르나요?
최근 서울 전세가격지수도 매매가격과 함께 상승세를 보이고 있습니다. 재계약을 앞두고 있다면 인상 폭을 미리 대비해두시는 것이 좋습니다.

Q4. 7월 23일 대토론회에서 어떤 대책이 나올까요?
공급, 금융, 세제를 아우르는 종합 대책이 논의될 예정이며 보유세 개편 가능성도 거론됩니다. 다만 구체적인 내용은 발표 전까지 확정되지 않았으니 결과를 지켜보셔야 합니다.

Q5. 규제지역이 추가로 더 지정될 가능성이 있나요?
현재 풍선효과가 계속 나타나고 있어, 상승세가 뚜렷한 인접 지역이 추가로 규제지역에 포함될 가능성을 배제할 수 없습니다.

Q6. 신축과 구축, 실거주라면 어느 쪽이 나을까요?
정답은 없습니다. 자금 여력이 있고 편의시설을 중시한다면 신축이 유리하고, 예산이 제한적이라면 향후 재건축 가능성을 보고 구축을 선택하는 것도 방법입니다. 거주 예정 기간과 자금 계획을 함께 고려해 결정하시는 것이 좋습니다.

부동산 시장 대응 체크리스트

• ☐ 관심 지역이 규제지역이나 토지거래허가구역으로 지정됐는지 확인했는가
• ☐ 이번 금리 인상으로 늘어날 대출 이자 부담을 계산해봤는가
• ☐ 전세 재계약 시점과 예상 인상 폭을 미리 파악했는가
• ☐ 7월 23일 정부 부동산 대토론회 발표 내용을 확인할 계획인가
• ☐ 본인의 소득 대비 감당 가능한 월 상환액을 계산해봤는가

금리를 올렸는데도 집값이 잡히지 않는 지금 상황은, 단순히 하나의 정책만으로는 설명하기 어려운 복합적인 문제입니다. 7월 23일 발표될 정부 대책과 앞으로의 금리 흐름을 함께 지켜보시면서, 본인의 상황에 맞는 결정을 신중하게 내리시길 바랍니다.

특히 실거주 목적으로 내 집 마련을 계획하고 계신다면, 시장 분위기에 휩쓸리기보다 본인의 재정 상황을 우선 점검하시는 것이 가장 중요합니다.

75주 연속 상승이라는 숫자만 보면 지금이라도 서둘러야 할 것 같은 조급함이 들 수 있습니다. 하지만 부동산은 한 번 결정하면 되돌리기 어려운 만큼, 오늘 정리해드린 내용을 참고하셔서 충분히 따져보신 뒤 움직이시길 바랍니다.

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